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《專訪新州物業估價師李偉龍》解析地價如何影響差餉與土地稅

很多業主每隔一段時間都會收到政府發出的土地估價通知，或在繳交市政差餉、土地稅時看到一個「土地價值」的數字。不少人第一反應可能是：我的房子明明沒有賣，為什麼土地價值會變？為什麼同一條街的房子，大家要交的費用可以差這麼遠？公寓業主又是否也會受到土地估價影響？

2CR澳洲中文廣播電台近日訪問新州政府土地估價相關部門估價師李偉龍先生，請他用較貼近日常生活的方式，解釋土地估價背後的運作，以及這些估值如何影響市民最常接觸到的市政差餉和土地稅。

李偉龍先生具有超過十年的物業估價經驗，曾在私人估價公司工作，現於政府部門負責土地估價、交易分析及估值審核等工作。他表示，很多人以為土地估價師的工作就是「估一間屋值多少錢」，但其實政府土地估價最核心的重點，除了房屋本身，還有土地本身的價值。

 

 

土地價值不是房屋市值

李偉龍先生解釋，市民常見的誤解，是把「房屋市值」等同於「土地價值」。其實，房屋市值是物業在市場上的整體售價，包括土地、房屋建築、裝修、花園、車道，以及買家對地段的偏好；土地價值則只計算土地本身。

在實際估算時，估價師會先參考物業成交價，再扣除房屋及其他地上建設的價值，從而推算出土地本身的價值。因此，即使兩間房屋售價相近，土地價值仍可能不同。

影響土地價值的因素包括土地面積、形狀、地勢、街面寬度、周邊設施、土地用途及發展限制等。例如一幅地若靠近火車站或購物中心，通常會較受市場歡迎；相反，若土地上方有高壓電線、地下有管道，或地形過斜，便可能影響其發展潛力和估值。

李偉龍先生表示，土地估價的重點不是單看房子「賣了多少錢」，而是要拆解成交價背後，哪些價值來自房屋，哪些價值來自土地。這也是為什麼同一條街、看似相似的物業，土地價值仍可能不同。

估價不是政府隨意定價 而是看市場交易

李偉龍先生特別指出，政府土地估價並不是估價師坐在辦公室「憑感覺」決定一塊地值多少錢，而是要參考真實市場交易。

當某個地區有房屋買賣後，相關成交資料會進入系統。估價師會分析這些交易，看看市場正在上升、下跌，還是保持穩定。

他表示，政府部門需要處理大量土地資料，因此會採用「大量估值」（mass valuation）的方式。第一次出現這個詞，可以理解為：不是每一塊地都像私人估價一樣單獨做一份完整報告，而是把相似土地分組比較，再根據真實成交作調整。

例如，臨水的土地會和臨水土地比較；靠近火車站和購物中心的土地，會和同類地段比較；比較偏遠、交通不方便的土地，也會放在相似類別中分析。

李偉龍先生本人負責的土地數量約有六萬幅，當中包括住宅、商業、工業用地，以及大型發展地塊。他表示，土地估價不是單看地圖上的位置，而是要同時考慮面積、形狀、地勢、街面寬度、周邊設施、土地用途和實際成交。

為什麼你的市政差餉和土地稅會受影響

對大部分業主來說，土地估價最直接的影響，就是市政差餉（Council Rates）和土地稅（Land Tax）。

市政差餉是地方市政府向業主收取的費用，用於道路、公園、垃圾服務及社區設施等地方公共服務。土地稅則是由新州政府徵收的州級稅項，並非地方市政府收取。一般情況下，若業主在新州持有應課稅土地，例如投資物業、商業用地，或持有土地價值超過免稅門檻，便可能需要繳交土地稅。

李偉龍先生解釋，這些費用都會參考土地價值，但並不代表土地價值上升多少，帳單就一定按相同比例增加。不同市政府和不同稅務規則都有各自的計算方式。不過，土地價值仍然是一個重要基礎，當一個地區的土地價值明顯上升，業主未來收到的市政差餉或土地稅，便有機會受到影響。

至於為什麼有些業主會覺得土地價值「突然」大幅上升，李偉龍先生表示，有時候這並不是真正突然發生，而是市場變化累積了一段時間後，估值需要重新追上現實。

例如某些地區多年來成交很少，估價師可參考的市場資料有限，因此土地價值可能長時間沒有明顯調整。當該區重新出現買賣，而且成交結果顯示土地價值已經上升，估價師便需要重新檢視相關土地，並考慮同一區域、同一類型物業的估值是否也需要調整。

換句話說，業主看到的可能是某一年估值升幅較大，但背後其實是市場早已變化，只是過去缺乏足夠成交數據反映出來。李偉龍先生亦形容，若一個地區過去長時間未有調整，部分業主某程度上等於已經享受了一段較低估值所帶來的費用水平；當新的市場證據出現後，估值便需要回到更接近市場現實的位置。

土地價值突然上升 未必是真的「突然」

有些業主會覺得，自己的土地價值某一年突然升了很多，好像完全沒有預兆。李偉龍先生解釋，有時候這並不一定是突然發生，而是市場變化累積了一段時間後，估值需要重新追上現實。

例如某些地區多年來成交很少，政府可參考的市場資料有限。當新的成交終於出現，而且顯示該區土地價值已明顯上升，估價便需要作出調整。

換句話說，市民看到的是某一年估值升幅較大，但背後可能是市場已經變了一段時間，只是過去缺乏足夠成交數據反映出來。

公寓和單元房業主也和土地價值有關

不少公寓業主可能會以為，土地估價主要影響獨立屋，與公寓（apartment） 或單元房（unit ）關係不大。李偉龍先生表示，其實公寓業主同樣會受到土地價值影響。

不同之處在於，公寓不是每個單位各自擁有一塊完整土地，而是整棟大廈所在的土地先被估值，再按照每個單位的「單位權益比例」（unit entitlement）分攤。

第一次理解這個概念，可以把它想像成：一棟公寓大樓有一塊共同土地，每個單位按自己在整棟樓中的比例，分擔一部分土地價值。

例如，三房單位通常面積較大，所佔比例可能較高；一房單位面積較小，所佔比例可能較低。因此，三房業主在土地價值分攤、市政差餉或管理費上，通常可能承擔較大比例。

所以，公寓業主雖然不是單獨擁有一幅土地，但仍然會透過這種分攤方式，與土地估價產生關係。

為什麼同一條街 土地價值可以差很多

訪問中，李偉龍先生也回應了一個很常見的疑問：為什麼同一條街的房子，看起來差不多，但土地價值可以差很多？

他表示，表面上相似的物業，背後可能有很多不同因素。

有些房子可能因為賣家急售，成交價偏低；有些買家可能特別喜歡某個地段，願意出更高價購買。這些特殊交易如果沒有被仔細分析，就可能造成估值偏差。

另外，一些土地存在的限制，鄰居未必看得出來。例如土地下面可能有排水管，土地上方可能有高壓電線，或者地勢太斜、形狀不規則，令日後發展受到限制。這些都會影響土地本身的價值。

李偉龍先生表示，估價師的工作之一，就是要把這些特殊情況找出來。如果某筆成交明顯高於或低於正常市場水平，便需要進一步檢查，不能讓單一異常交易影響整個地區的土地估值。

Rezoning會不會令土地價值上升

近年新州不少地區都有改劃用途、提高住宅密度、靠近交通樞紐發展等政策，很多業主關心：如果我的土地可以起更高密度住宅，土地價值是否會上升？

李偉龍先生表示，答案是有可能。

如果一幅土地原本只是普通獨立屋用途，但後來因為規劃改變，可以興建更多住宅，甚至具備公寓發展潛力，這幅土地在市場眼中自然可能更有價值。

他提到，估價時會考慮土地的「最高及最佳用途」（highest and best use）。第一次理解這個詞，可以簡單看成：這幅土地在法律和規劃允許下，最有價值、最合理的使用方式是什麼。

例如一幅800平方米的土地，如果原本只是建一間獨立屋，但現在規劃上可以興建數層住宅，估價師便會參考同類可發展土地的市場價值，判斷這幅地是否應該有更高估值。

這也意味著，若土地因發展潛力增加而升值，未來相關費用也可能受到影響。

政策公布後 地價不會即日改變

不過，李偉龍先生也提醒，政府公布新政策或大型基建項目後，土地價值不一定會立刻完全反映。

原因很簡單：估價師仍然需要看市場交易。

就算某個地區宣布未來有新交通項目、重劃用途或提高密度，估價師也不能單靠猜測決定升幅。需要等實際房屋買賣出現，看到買家願意為這些潛在好處支付多少錢，才有更具體的判斷。

而房屋成交本身也有時間差。買賣完成需要結算，資料進入系統又需要時間，因此土地估值往往會比市場反應慢兩三個月，甚至更長。

所以，土地估價不是新聞一出就立即改，而是要等市場用真實成交「說話」。

不認同估值 可以先查詢再申訴

如果業主收到土地估價通知後，覺得估值明顯不合理，是否只能接受？

李偉龍先生表示，業主可以先查詢，也可以按程序提出申訴。

如果市民只是想了解估值是否有問題，可以先致電相關政府部門，要求檢視自己的土地估價。前線客服人員會把個案轉交估價團隊，由估價師檢查該土地的估值是否有足夠市場證據支持。

如果業主看完回覆後仍然不同意，也可以正式提出申訴。李偉龍先生表示，相關程序會有清楚指引，業主可以按照步驟提交理據。

他提醒，提出申訴時，最好不是單純說「我覺得太貴」，而是提供具體原因，例如同區相似土地成交、土地本身限制、地形問題，或其他可能影響價值的資料。

政府估價不是一個人說了算

談到政府估價與私人估價公司的不同，李偉龍先生表示，私人公司工作方式通常較靈活，而政府部門則更重視程序一致性。

他指出，政府內部有不同團隊分工，包括資料輸入、前線客服、估價、質量審核和申訴處理。每個環節相對獨立，目的就是避免由單一估價師決定所有結果。

簡單來說，估價師完成分析後，還會有審核程序檢查資料是否合理。若業主提出申訴，也會由相關團隊再作檢視。

李偉龍先生表示，這種制度的目的，是希望估值結果更公平、更一致，而不是某一個人「說了算」。

AI可以幫忙 但不能完全取代估價師

現時很多行業都在討論人工智能會否取代人手工作，土地估價也不例外。李偉龍先生認為，人工智能可以作為工具，但短期內難以完全取代估價師。

他解釋，土地估價有很多細節不是單靠電腦數據就能看出來。例如土地是否太斜、是否有管道穿過、是否有高壓電線、是否受發展限制影響，這些都需要人手檢查和專業判斷。

外部數據平台可以提供參考，但政府估價最終仍需要依靠原始交易資料和人工審核。李偉龍先生表示，如果單靠外部數據就能完成所有工作，那估價師這份工作就不需要存在了。

最大誤解：估價師不是為了把地價估高

訪問最後，李偉龍先生表示，公眾對政府土地估價最大的誤解，是以為估價師一定想把地價估高，令業主多交市政差餉或土地稅。

他說，估價師的工作並不是單純追求高估值，而是要在市場證據、土地條件、政府要求和業主可理解程度之間取得平衡。

土地估價看似是一個數字，但背後其實牽涉很多判斷：市場有沒有成交、土地有沒有特殊限制、附近是否有基建或規劃改變、物業本身是否具備更高發展潛力等。

李偉龍先生希望透過今次訪問，讓更多市民明白，土地估價不是簡單地「政府說多少就是多少」，而是一套以市場交易為基礎、再經過專業分析和內部審核的制度。

對業主而言，最重要的是分清「房屋市值」和「土地價值」的不同。如果收到估價通知後有疑問，不應只看最後的數字，而應了解估值背後的原因，必要時亦可主動查詢或提出申訴。

《商福與你飛越職場 第四季》— EP12

【節目介紹】

全新一季商福與你飛越職場，同你飛越各行各業。同你一齊搵出72行的狀元，探索他們背後的故事，如何在高低起伏中尋找機遇，如何在職場挑戰中突破自我。

 

無論你是找緊工作的職場新人，正處於轉型期的資深打工仔，或者是正在尋找項目投資的老闆，這裡都有你想知的故事。

 

節目逢星期四晚上8:00-9:00首播，星期一晚上7:00-8:00重播。

《專訪澳洲華人足球總會李志堅主席和莫劍剛主席》 推動華人足球逾三十載 以球會友凝聚社群

成立超過三十年的澳洲華人足球總會，近日完成新一屆執委會換屆，並於 Centennial Park 舉行冬季聯賽開球禮。總會創會秘書兼永遠名譽主席李志堅，以及新一屆執委會主席莫劍剛接受 2CR 澳洲中文廣播電台訪問時表示，希望未來繼續推動華人足球文化，以球會友，凝聚澳洲華人社群。

莫劍剛表示，總會自1995年成立至今，已踏入第三十二年。新一屆會長由原副會長謝文（Simon Tse）接任，而自己則再次獲選為執委會主席。他表示，希望新一屆團隊能夠繼續同心協力，將球會發展得更好。

總會亦於5月10日舉行冬季聯賽開球禮，目前共有約八支球隊參與，超過百名球員參加。莫劍剛指，現時賽事以九人制及八人制為主，主要因會員年齡逐漸增長，希望透過縮小場地及調整賽制，讓更多人能夠參與其中，享受足球樂趣。

李志堅回憶，總會最早由「麻袋波」開始，之後逐步發展出不同年齡組別，最高峰時曾有20支球隊參賽，並設有35歲、45歲等不同組別。現時更已有60歲及70歲組別，不少會員即使退休後仍然持續參與足球活動。

除了本地冬季聯賽外，總會多年來亦積極參與海外華人足球交流活動。李志堅表示，近十多年成立了「世界華人足球總會」，每年均舉辦大型「長青盃」賽事，由不同國家及地區輪流主辦，包括中國、新加坡、馬來西亞、加拿大及美國等地均曾參與。澳洲華人足球總會作為其中一個主要成員，多年來一直積極組隊參賽，近年更曾同時派出四至五支隊伍、超過百人參加海外比賽。

李志堅透露，總會曾先後到訪天津、南昌、檳城、新加坡、武夷山及香港等地參賽交流，除了足球比賽，亦成為會員與家人朋友一同旅遊及聯誼的重要活動。他笑言，過去甚至有不少人主動希望跟隨球隊「出征」，足見活動氣氛熱鬧融洽。

談及球員甄選及訓練安排，莫劍剛表示，有興趣人士首先需要成為總會會員，再按照個人水平安排參與不同隊伍。總會內亦有持有教練牌照的成員，可協助球員進行訓練及指導，並因材施教，協助不同程度的足球愛好者提升技術。

他強調，總會並非只著重勝負，更重要的是推廣「開心足球」精神，希望大家透過足球建立友誼、保持健康及享受團隊活動。即使未達正式比賽水平，亦可參與較輕鬆的訓練及友誼活動。

李志堅亦提到，澳洲足球文化其實相當普及，過去全澳註冊足球員人數甚至超越多項籃球運動總和，而不少華人家庭的小朋友亦自幼開始接觸足球。他希望未來能夠繼續推動女子隊及青少年培訓，讓更多華人參與足球運動。

兩人最後呼籲，無論是熱愛足球、希望強身健體，或希望透過足球認識朋友的華人居民，都歡迎加入澳洲華人足球總會，一同享受足球帶來的樂趣與團隊精神。

《康恩伴你行 第六季》—— 中醫之飲食營養

主題： 《人生未雨綢繆-遺囑等澳洲法律指南》
講員：  Shelly 律師

 

【節目簡介】

康恩伴您行，是康恩關懷中心今年為您打造的一系列關心您身心靈健康的節目。

 

我們當中有專業人士，醫生，牧師，心理輔導員等，為您提供全方位的專業意見，分享一些動人的故事。節目逢星期三晚上７點半至８點半直播，重播時間為星期六晚上７點半至八點半。康恩與您，同行添力量！

《阿里星星》- 2026年5月20日

今日主題： 星象報告

 

 【節目簡介】

哇！而家每日都好似好多事會發生，好多估唔到嘅事會發生，你哋會唔會想知道世界運程呢，好啦，而嚟個世界嘅運程點樣去影響我哋個人運程呢，仲有，想知道一個人嘅性格係點樣呢，阿里星星幫到你，星期三晚9點半約定你！

 

《黃金屋》— 2026年5月20日

「黃金屋」星期三主題：

Facebook 直播於今天下午4:00

* 「稅」越不饒人 講座 首場爆滿，現加開多一場！ 5 月23 日（星期六）下午3:00

* 通貨膨脹實在非常嚇人，我們如何應對？

* 開荒牛 還是 頭啖湯？

2CR 澳洲中文廣播電台，由澳洲鼎豐集團贊助，陳焯楗主持 澳洲房地產節目「黃金屋」，逢星期三下午5:30直播。精選重播：逢星期五上午8:30

隨時隨地，隨心隨意的收聽，方法如下：

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YouTube - 澳洲房产节目 - 黃金屋

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《胡嘉龍經濟脈搏》— 2026年5月20日

【節目簡介】

由會計理財師胡嘉龍先生和胡善文先生擔任嘉賓主持，為聽眾分析時下世界大事如何影響到現今經濟格局和大家的日常財務狀況。更針對澳洲華人的不同群體和需要，介紹合適的金融投資產品，以及關於稅務、房地產、退休儲蓄等的資訊。每週針對經濟領域的不同時間，深度分析經濟事件的影響，提供新的認知方式和角度，幫助聽眾對經濟格局有更全面的了解，對經濟事件有更立體的認識。擁有超過25年理財經驗的胡嘉龍先生用深入淺出的方式，為您講述財經動態，讓即使沒有受過系統財經知識培訓的聽眾亦能理解學者的專業意見，是適合普羅大眾收聽的財經節目。節目更針對澳洲華人的各個群體及需要，介紹合適的金融投資產品，以及關於稅務、房地產、退休儲蓄等的資訊。從澳洲走向世界，為您提供更獨到、更前瞻的高度與觀點。

 

節目嘉賓：

胡嘉龍先生 Simon Wu — 胡嘉龍集團創辦人及主席，超過30年資金管理，投資理財等金融行業和會計稅務經驗。資歷包括CFP財務顧問學會特許執業理財師，資深執業會計師，財務規劃師，理財投資顧問和專業稅務代理。

 

 

《澳洲852》 — 2026年5月19日 — 澳洲 Fair Go 文化 | AI Corner UFO

今期主題：

1) 澳洲 Fair Go 文化; 2) 心靈咖啡豆: 家暴 3) AI Corner UFO

 

【節目簡介】
『澳洲852』節目主持人Bill Bill 與 Tury, 分別來自馬來西亞與香港，他們移居澳洲多年，個人經歷移民定居的挑戰，亦在從事社區工作時接觸到不少華人移民，聽過很多不同的故事。希望透過他們敏銳的觸角、社區知識及嘉賓的分享，探討來澳定居的香港移民的挑戰，並且一同認識澳洲的文化、生活、工作、修進等各個不同範疇，好讓各位移民投入澳洲生活。

《護眼有道》 第三十四集 —— 情緒如何影響視力2

【節目簡介】

由 iContact 藝光視力贊助，2CR全新護眼健康節目《護眼有道》正式登場！節目特邀澳洲資深視光師余東鋒擔任嘉賓主持，深入探討中老年視力保健、青少年近視預防、OK鏡配戴指引，以及紫外線對眼睛的影響與防護方法，為澳洲華人家庭提供實用又貼地的眼睛保健知識，《護眼有道》每逢星期二 下午1點首播，星期日早上8：30重播，一起守護明亮視界！

 

嘉賓主持：

余東鋒女士（Deborah Yu）是澳洲資深註冊臨床視光師，擁有超過28年的臨床經驗，長年服務澳洲華人社區，致力推廣護眼與視力保健知識。

 

她於中國廣州中醫藥大學取得中醫學學士學位，後於澳洲新南威爾士大學修讀臨床視光學，獲得榮譽學士學位。早年曾任教於角膜與隱形眼鏡研究中心（CCLRU），為亞太地區的視光從業者提供臨床培訓。其後投身社區服務至今，專注於漸進鏡配戴、兒童與青少年近視控制、OK鏡驗配等高難度視光領域，被譽為「漸進鏡專家」。

 

余醫師現任 iContact 視光集團臨床專業總監，同時亦是澳洲國防部特約驗光師，長期參與政府長者視力保健計劃及「僑心光明萬里行」等公益行動，曾遠赴亞洲多地為貧困民眾提供眼科服務。她亦是 SBS 中文節目特約嘉賓，並能以英語、普通話及廣東話為社區提供多語專業諮詢。

 

本節目內容與專業意見僅供大眾參考，並不構成視光師與患者之間的臨床關係。聽眾在作出任何與眼睛健康相關的決定前，應向您信任的眼科或視光專業人員諮詢。

 

《品酒人生》— 第二百一十七集 — Port Wine 儲存、酒杯和食物搭配 | Nel Restaurant

【節目簡介】

如果您想認識多點酒的知識，增加朋友間同商務應酬的話題，廣闊社交的圈子，或者想了解食物與紅酒的基本配搭，打造獨特生活品味的形象，好有自信地選擇不同場合的葡萄酒 — 聽聽Jacinda和Henry傾談品酒的知識，品出精彩的人生！

 

Henry是新南威爾士大學商學碩士，榮獲多個品酒師證書認證，其中包括澳洲品酒師證書認證、澳大利亞品酒師協會會員、葡萄酒與烈酒教育基金——葡萄酒烈酒高級認證、葡萄酒與烈酒教育基金——日本清酒高級認證以及古越龍山第—届海外黃酒品鑒師。

 

除外，他亦是唐宴King Dynasty Restaurant的集團品酒師，和金唐酒家Golden Century Grp顧問品酒師，及古越龍山 Gu Yu Long Shan的品牌代言人，奔富酒莊Penfolds Wines (TWE)的商業夥伴，天鵝酒莊Swan Wine Group的葡萄酒顧問教師，皇馬酒莊King Horse Wine的苜席葡萄酒總監。

 

Jacinda畢業於新南威爾士大學商學碩士，獲葡萄酒與烈酒教育基金——葡萄酒烈酒中級認證，亦是澳洲華人餐飲業商會會員，擔任In2vine 美食設計和活動總監一職。